合筆後の地目について

合筆する前の土地にはそれぞれ地目が登記されています。
地目とは、その土地の種類のことで、
不動産登記法上決められた種類で登記されています。

不動産登記法上の地目は多くの種類があります。
代表的な地目としては、宅地、田、畑、山林、原野、公園、
公衆用道路、墓地、牧場、学校用地、鉄道用地などです。

基本的に建物の敷地となっている土地の地目は、
すべて宅地で登記されています。
上記の地目のどれにも該当しない場合には、
雑種地という地目で登記されています。

よくある青空駐車場などは、建物の敷地ではありませんので、
その土地の地目は雑種地で登記されていることが多いです。

ただ、現地が駐車場だからといって、
登記の地目は雑種地と思い込むのはあまりよくありません。

なぜなら、登記の地目というのは登記されてはじめて反映されるからです。
現在は駐車場として利用されている土地であっても、
少し前までは工場などの敷地として利用されていれば、
地目変更登記を申請しない限り、土地の地目は宅地のままだからです。

つまり、現地の地目と登記の地目は、
必ずしも常に合致しているわけではないということです。
あくまで現地を見る限りでは、登記の地目を推定することはできますが、
登記簿謄本（登記事項証明書や登記事項要約書）を確認してはじめて、
登記の地目を確認できることになります。

合筆後の地目については、
基本的に合筆前の土地の登記地目と同じになります。

３筆の土地を１筆に合筆しても、１０筆の土地を１筆に合筆しても、
合筆前の地目と合筆後の土地の地目はすべて同じです。
登記地目の同じ土地でなければ、合筆登記ができないからです。

合筆するには、合筆前のすべての土地について、
登記の地目も合致していなければならないし、
現地の地目も合致していなければなりません。

そして、登記と現地の地目も合致していなければなりません。
つまり、現地には建物が建っていて、現況地目は宅地なのに、
登記の地目は田のままでは合筆登記をすることはできないということです。

そういう場合には、合筆登記申請の前に、
登記地目を現地に合わせるために地目変更登記を申請します。
登記の地目を田から宅地への変更登記をするのです。

地目変更登記をすれば、登記の地目も宅地となり、
現地には建物が建っている土地で、現況地目も宅地なので同じになり、
合筆の他の条件が整っていれば合筆登記ができることになります。

しかし、田や畑などの農地についての地目変更は少し注意が必要です。
農地から農地以外の地目に変更するには、
原則、農地法の手続きを受ける必要があるからです。

農地法の手続きとは、農地転用届や農地転用許可のことです。
どちらも農地以外への利用の届け出と許可という意味では同じですが、
届出と許可では大きく違っています。

農地転用届出は基本的に市街化区域内の土地についてなので、
それ程難しくはありませんが、
農地転用許可は市街化調整区域などの土地についてなので、
農地以外への利用の許可を得ること自体が難しい手続きになることもあります。

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